A Reforma criou IBS + CBS para locação. Simule o impacto real, descubra se você precisa de CNPJ técnico até 31/07 e veja quanto vai pagar a mais a partir de 2027.
* Base nos dados de 2026 · LC 214/2025 · Decreto nº 12.466/2025
Simulador com caráter informativo. Consulta individual com contador recomendada.
A lei exige cumprimento cumulativo dos dois primeiros critérios. O terceiro dispara enquadramento imediato.
Quem possui até 3 unidades locadas não é enquadrado por esse critério, independente do valor recebido.
R$ 240.000/ano equivale a R$ 20.000/mês em média. Apurado no ano-calendário anterior.
Se ultrapassar R$ 288.000 no corrente exercício, o locador vira contribuinte naquele ano — sem esperar o seguinte.
O locador contribuinte passa a conviver com três camadas tributárias sobre a mesma receita.
Tabela progressiva via Carnê-Leão. Deduções de dependentes, livro-caixa, pensão alimentícia. Sem mudanças com a Reforma.
Substitui PIS e Cofins. Incide sobre locação para contribuintes enquadrados. Aparece na NFS-e a partir de 01/08/2026.
Substitui ICMS e ISS. Pela primeira vez incide sobre locação de imóveis. Código NBS específico por tipo de imóvel.
Quatro marcos que o locador enquadrado precisa ter no radar agora.
Locadores enquadrados precisam obter o CNPJ alfanumérico vinculado ao CPF. Não transforma o locador em empresa — é identificação fiscal para os novos tributos.
Calculando prazo...Pela primeira vez no Brasil, locadores emitem nota fiscal para inquilinos. CBS 0,9% + IBS 0,1% aparecem destacados — sem recolhimento efetivo ainda.
Destaque na nota · sem pagamento em 2026O pagamento começa em 2027. Alíquotas crescem progressivamente até 2033 conforme cronograma da LC 214/2025. Aqui o impacto no caixa se torna real.
Início do impacto financeiroAlíquotas do IBS e CBS sobem gradualmente até as alíquotas plenas definidas por lei complementar. IR permanece inalterado durante todo o período.
Transição gradual até 2033Preencha os dados da sua locação. O simulador aplica a tabela progressiva do IRPF com todas as deduções legais e projeta o impacto do IBS/CBS se você for contribuinte.
Base normativa: LC 214/2025 · Lei 15.191/2025 · Lei 15.270/2025 · Tabela IRPF 2026 com Redutor Mensal · Carnê-Leão
Receita mensal: R$ — · — imóveis
| Ano | IRPF anual | CBS anual | IBS anual | Total anual | Alíq. efetiva |
|---|
—
IRPF calculado pela Tabela Progressiva Mensal 2026 (Lei nº 15.191/2025) com aplicação da Tabela de Redução Mensal (Lei nº 15.270/2025): isenção plena até R$ 5.000/mês na base de cálculo; redução decrescente entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 pela fórmula R$ 978,62 − (0,133145 × base); acima de R$ 7.350 incide a tabela progressiva sem redutor. Dedução por dependente: R$ 189,59/mês. 2026 (Jul–Dez): 6 meses restantes do ano; CBS 0,9% + IBS 0,1% destacados na NFS-e, sem recolhimento efetivo. 2027: início do recolhimento efetivo de IBS + CBS. * Projeções 2028–2029 são estimativas de transição — alíquotas definitivas dependem de regulamentação do Comitê Gestor do IBS e lei complementar. Este simulador tem caráter exclusivamente informativo. CF Contábil · CRC/DF 785 · Brasília-DF.
Nossa equipe verifica seu enquadramento, obtém o CNPJ técnico e configura a emissão da NFS-e antes do prazo. Sem burocracia, sem surpresas.
CF Contábil · CRC/DF 785 · Brasília-DF
Seus dados são usados exclusivamente para contato e análise do seu caso.